[圖文]北宋李格非談房價

公元1105年,北宋有個叫李格非的乾部,翰林學士出身,發表一篇關於洛陽地區的房地產報告書,報告書名曰《洛陽名園記》。他對當時大宋的西部都城洛陽數十個豪華型住宅和園林進行取樣分析,然後結合了數百年來洛陽地區房地產的走勢,得出了一個看空的結論,這個結論22年後果然得到證實。














李格非是誰?就是李清照她爸。





國家的興衰看洛陽洛陽的興衰看房地產



報告總結書的開端也不擺什麼數據,也不分析大宋央行的最新政策,而是開門見山地講洛陽的地理位置:『洛陽處天下之中』,處於國家的中心地段,怎麼樣的中心地段呢?有餚山和澠池這樣的險阻,是陝西和甘肅的要害,是河南與河北的必經之地,從地產意義而言,是一塊處於中心地段的旺地,因而具有很強的指標意義,全國的政治經濟形勢,都以洛陽這塊中心地段為指標;而洛陽地區的形勢又以什麼為指標呢?是以洛陽的房地產為指標。



李格非是個悲觀的看空者,對於中心旺地洛陽的走勢,他很悲觀,認為經濟中心的位置必然導致也是戰爭的中心位置,是各種軍事力量的必爭之地,『蓋四方必爭之地』。有事則洛陽必受兵



國家沒事的話還好說,但如果基本面動蕩,政治經濟形勢不穩定,發生軍事沖突,那麼洛陽必定是軍事沖突的第一波及地段,『天下當無事則已,有事則洛陽必受兵』。



在報告總結的第二部分,李格非老師講述了過去洛陽房地產興盛時期的概況,時間段是在『唐貞觀、開元年間』,也就是大唐盛世時期,當時的官僚和貴族在洛陽地區興建豪宅、別墅和園林的,據說有上千所。數據上顯示的規模很宏大,就個例而言,這些樓盤也豪華到超乎想象,例如唐朝政府的執政內閣首腦牛僧孺首相,在這裡就建有歸仁園,據李格非的報告書考察認定:此處樓盤佔有整個洛陽的一個街區那麼大,大概有四五百畝地的面積,換算成當今的計量單位就是:30多萬平方米。



這可不像某些房地產廣告,把毫不相關的什麼花園果園也扯到自己樓盤裡來,歸仁園的果園花園那可是自個擁有的,而且也不會忽悠住戶一番,然後拔了樹木花草再建樓盤。當然,那是唐朝,素質跟現代人不一樣。



當時的樓盤林園設計相當科學精致,報告書提到了一處名為『湖園』的樓盤,是唐憲宗時期的名相裴度建的,它的設計做到了六個兼顧:在規模宏大的同時能保持幽邃的氣氛;人工而不傷天然,雖然都是人力造出來的,卻有古朴的特質;雖然園內水池瀑布多,但不妨礙進行整體上的眺望。這個樓盤,當年白居易也來考察過。



當然,白居易老師在這裡也有自己的宅子,名為『大字寺園』,根據白居易自己的記載,該樓盤居住面積五畝,園林面積十畝,綠化也很到位,『有竹千竿』。能有這樣的豪宅住,當然樂觀啦,乾嗎不叫自己為『白樂天』呢。



此外,在這裡有地產的還有唐朝初期軍界老大李靖,也就是傳說中紅拂女的男朋友,他的豪宅名曰『仁豐園』。



講到這裡就不囉嗦了,也沒必要替一千多年前的唐朝賣房地產廣告,報告書羅列這些情況,只是說明:處於中心旺地的洛陽,確實是豪宅雲集之地。這麼多政界軍界商界的重量級人物,將宅子選在這裡,當時洛陽的地價房價可想而知。



然而,願景並不因為一時的繁華而走好,對於房地產,不能光考量地理因素、政治因素和經濟因素,放長了考量,還要考慮到戰爭因素。



與唐共滅而俱亡



八世紀中期,郭子儀、李光弼軍隊與安祿山叛軍的決戰,就是在洛陽一帶展開的。戰況對於洛陽樓市的破壞,報告總結書裡有簡單介紹:樓盤裡的綠化地段,例如『池塘竹樹』,都慘遭軍用作戰車輛踐踏,變成了廢墟;而那些建築物也在戰火中『化而為灰燼』,唐朝這個政權的基本面不好,洛陽的樓市也跟著下跌,甚至走向毀滅,李格非感嘆洛陽的樓盤『與唐共滅而俱亡』。
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