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房地合一稅實施前後,買賣房地該如何動作?

坊間有不少版本的房地買賣全攻略,

教民眾要有「陣痛期」的心理準備,

本刊則是進一步提供讀者攻守最佳策略。

 

紛擾多時的「房地合一稅」實價課稅方案,

於今(2015)年六月五日經立法院三讀通過後,

確定自2016年一月一日起開始實施;

但政策確定後,民眾對於該如何適用是最有利的,

仍是霧煞煞,坊間也出現不少買、賣房的教戰守策,

希望提供一盞明燈,不要因錯判形勢而多繳稅金..

 

繼續看下去...

              

 

 

根據立法院三讀通過的版本,所謂「課稅所得」...

是房地收入減去成本、費用及

依《土地稅法》計算之土地漲價總數額後,

再乘以持有期間的稅率;

稅率則包括:

持有一年以內課45%、        

一年以上至二年以內課35%、        

持有二年以上至十年以內課20%,        

超過十年以上則課15%。        

 

自用住宅減免四百萬元

至於自用住宅則有減免規定,包括:

一、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍,        

持有並實際居住連續滿六年,        

且無供營業使用或出租;        

二、課稅所得在四百萬元以下免稅,        

超過四百萬元部分,按10%課稅;        

三、六年內以一次為限。        

 

在重購退稅規定方面,「換大屋」可全額退稅,

「換小屋」則依比例退稅,

但重購後五年內不得改作其他用途或再行移轉。

 

       

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另有「防錯殺條款」,包括:

一、合建分屋、調職,或非自願離職,        

於二年內出售者,稅率為20%;        

二、繼承或受遺贈取得者,        

持有期間得與被繼承人或遺贈人合併計算。        

 

淡江大學產業經濟系副教授

暨德明財經科技大學客座教授莊孟翰談到,

政府當初在實施「奢侈稅」時,

論及自用住宅的「適用範圍」,

直至今年都還有新的解釋出現。

他預估,「房地合一稅」的三讀通過,

只是確定政府可向人民徵稅的基本方向,

至於適用的細節,雖有「防錯殺條款」,

但即便財政部日後有一百問、一百答,

仍不足以說清楚、講明白。

 

台灣房屋副總裁周鶴鳴針對房地合一稅三讀後,

民眾買賣房屋,光是在今年十二月三十一日前買或賣,

甚或2016年一月一日後買或賣,

有關「持有期間」的算法,他表示,

因今年底前還有「奢侈稅」的適用,

前前後後的算法多達四十七種之多,

連專業的房仲經紀員都不見得人人皆懂,

更何況是一般民眾?因此,恐怕會有一段陣痛期。

 

       

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究竟是買房的好時機?還是賣房的好時機?

距離2016年一月一日的房地合一實施日期

還有半年期間,但這半年,究竟是買房的好時機?

還是賣房的好時機?各界說法不一。

 

群義房屋總經理潘家成表示,

房地合一三讀通過後,政策有明確的方向,

對原本觀望的市場買氣可望從平淡轉回溫,

市場氛圍較有信心;另外,

房地合一稅訂定「日出條款」,預計明年上路,

同時將停止課徵奢侈稅,

此對目前有意購屋的買方來說,

若在今年年底前完成購屋,

未來售屋仍適用原本舊制,

因此年底前購屋反而可能較有利。        

 

八成三民眾對新制一知半解

周鶴鳴指出,台灣房屋智庫透過網路進行問卷調查,

發現預計在今年下半年購屋的民眾占35.26%,

其中,有63.64%的民眾是為了適用現有制度,

選擇年底前入場。

 

不過,調查也顯示,

除了6.28%的民眾非常了解之外,

有超過83.58%的民眾對於

房地合一稅「一知半解」;

其中,包括57.98%「有聽說但不懂」,

25.6%是「有點了解」,

甚至有10.14%「聽都沒聽過」。

 

智庫發言人張旭嵐分析,房地合一稅從去年至今,

提出過許多版本,購屋族無所適從,

新版本剛拍板過關,

許多民眾還需要比較新舊稅制的差異性,

才會逐漸恢復信心。

 

買賣前,先算一算稅額        

她說,房地合一稅採日出條款,        

明年元旦後購屋,才適用新制,        

自住且持有六年以上有四百萬元免稅額。        

對於一般長期自住的民眾來說,

如果在今年十二月三十一日以前買,

持有滿二年將可以永遠適用現制,

因為大部分房子的房屋評定現值是逐年折舊,

所以住越久稅越低;

相對而言,明年購買的將適用新制,

增值多少都按照房地合一稅制繳稅,

如果選購高價新屋,可能更要仔細試算,

才知道今年買或者明年買會較划算。

 

       

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買房早一點,稅金差很大

全國不動產企研室主任張瀞勻分析,

房地合一稅明年元旦上路,奢侈稅同步取消,

因此「買房早一點,稅金差很大」,

消費者若在今年底前購屋,        

持有滿二年以上可沿用舊稅制        

(依房地比計算房屋財產交易所得稅),        

稅負較低,且既無奢侈稅,        

亦無房地合一稅,購屋相對划算!        

有自住或換屋剛性需求的買方,

 

更應把握這個議價好時機

東森房屋董事長王應傑表示,

房地合一稅不溯及既往,

原先受奢侈稅兩年閉鎖限制的資金,

將因而得到解套,提醒想落袋為安的賣方,

應把握新法上路前的蜜月期,

讓資金早日落袋為安,

而有自住或換屋剛性需求的買方,

更應把握這個議價好時機。

 

他舉例,若某甲在今年六月

買入總價一千八百萬元的房產,

在2016年五月以二千萬元賣出,

以奢侈稅持有一年內課徵總價15%的規定,

依法應上繳三百萬元;

但房地合一上路後,

則以出售房地產「獲利金額」

先扣除土地上漲的總數額

(因各地公告土地現值漲幅不一,暫以十萬元計),

再乘以45%規定,換算後,

某甲僅需繳稅約85.5萬元,

故新制需繳稅賦將大幅減少四倍。

 

新稅制前 黃金購屋潮

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛認為,

這次稅改徹底顛覆既往的不動產課稅方式,

台灣房市將正式告別「輕稅時代」,

預期到明年元旦前會出現為了趕著適用

「房地分離」舊制的購屋潮。

 

新制度上路,快分享給朋友....

別錯過黃金購屋潮了!

 

本文出自於《理財周刊 第773期》        

有興趣的朋友可以找來看看...        

 

       

 

 

本文由 理財周刊 授權轉載。        

未經授權請勿轉載!        

文.顏瓊真

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