房東、房客之間的關係,可說是既親密又緊張,如果出租物件獲得雙方合意,一切都好談;但若為了房屋修繕、租金及契約問題有異見,不免傷了和氣。怎麼找到速配的好房東?律師謝岳龍認為還是要仔細打聽、訂好契約,才能減少許多無謂的糾紛。

                                       

確認房東真有其人,租約才有效                                        

Q:和房東簽約的重點                                        

房客往往是先決定租屋地點,才會在適當預算範圍內尋找理想的房子;但該怎麼和房東簽出一紙能夠保障房客權益的契約,裡頭可是存有不少學問。謝岳龍表示,為了保障房客、房東彼此間的權益,雙方最好把可能出現爭議的事項,明白寫在契約裡,用白紙黑字作為規範雙方的界線。

謝岳龍表示,簽約之前,房客可以先要求查驗房屋所有權狀,確認是與貨真價實的房東簽約,如此也能確定所簽的租賃契約具有法律效力,不致誤與二房東簽約喪失應有權益。但在《個資法》保護下,第二類土地登記謄本自今年2 月2 日起,將不公開所有權人的完整姓名資料,也增加歹徒藉此詐騙的機會,民眾不可不察。

他解釋,法諺有云:「任何人不能將大於其所有的權利讓與他人」,租賃房屋的權利義務都僅及於房東與第一手的房客,向二房東租屋的房客不受契約保障,與原始房東之間也不存在租賃關係,無法對房屋所有權人提出任何主張。甚至正牌房東也可主張違約,對實際居住的房客提出遷讓房屋訴訟。

                                       

房子遭法拍,不影響房客住的權利                                        

如果承租的房屋遭到法拍,是否會影響到租屋者的權益?房客會不會被掃地出門?對此謝岳龍表示,房屋產權雖可能移轉,但基於「買賣不破租賃」原則,買受人必須承受原來的所有權人與房客之間的租賃契約,不可逕自要求房客遷讓房屋;房客若已預繳租金,則無須再給付租金給新房東,相關的押租金、房租問題,由法拍屋新舊所有權人協調,與房客無關。

「租約期限」要採「一年一簽」?還是「二年一簽」比較合宜?謝岳龍認為,對房客而言,「二年一簽」可以省去年年都可能面臨搬家問題的麻煩,對房客來說相對較為有利;另像提前終止契約,也可以和房東協商訂出免扣押金條款,才不會落得住得不舒服、想提早搬家卻又得破費的狀況。

談妥租約期限,租金又該怎麼計算?謝岳龍認為,一分錢一分貨,房客想找個兼具便利性、設備好的房子,卻又想享受低廉租金,就像魚與熊掌一般難以兼得,殺價空間有限。他建議,民眾還是得先評估經濟狀況及需求,再來擇屋而棲。

加註「無瑕疵條款」,保障解約權利                                        

Q:碰到凶宅、嫌惡設施該怎麼辦?                                        

在租屋之前,謝岳龍建議民眾應該有避免承租頂樓加蓋、地下室、鐵皮屋的概念,才不致在遭遇突發狀況時逃生無門。至於租屋處周邊有宮廟、變電所等嫌惡設施,由於這些外在因素都不是房東所造成的,且房客在承租房屋之前也應做功課,這些外在的嫌惡設施不致造成契約無效。

如果房客入住後,因為個人體質而有住得不舒服、鬼壓床等情形,能否據此要求解約?謝岳龍說明,房客如果主張住得不舒服,必須確實舉證才能進而討論是否減低租金、終止租賃契約,但一般很難提出明確證據,要藉此推翻租約,難度不小。

但為確保承租的房屋確非凶宅,或是海砂屋、輻射屋等可能危及安全的房屋,房客可以要求在租賃契約中加註「房屋本身不存在瑕疵」或「保證非海砂屋、輻射屋、凶宅」的解約條款,一旦發現有這幾樣狀況,即可據此解約。

含家具租屋,契約註明項目數量                                        

Q:房屋修繕該怎麼辦?                                        

房客入住一段時間後,承租的房屋難免會出現漏水及相關設備損壞等問題,修繕責任及費用該如何分擔?謝岳龍指出,出租房屋可概分為主要設備(水管、電力設施)及附屬設備(電視、冰箱等)兩大類,一般說來,房屋漏水、馬桶不通當然是由房東負責修繕;電視、冰箱等附屬設備,若是在正常使用下自然損耗,也是由房東負責修繕。但若是像港女租霸惡意破壞,當然要由損壞者負責。一般說來,個人承租的小套房,大都會要求房東提供電視、冰箱等設備;以家庭承租的房子,大都喜好自行購買家具及相關電器用品。兩種租屋類型也在租金價格上出現差異,為了避免爭議,謝岳龍建議,雙方應在租屋契約中載明設備項目、數量、狀況並拍照存證,減少日後糾紛。

除了房屋的設備問題,部分小家庭租屋,往往為了小孩就學的學籍問題,希望能入籍在租屋地報戶口,但此舉又將使房東須多繳納二代健保補充保費、所得稅,增加額外負擔。由於羊毛出在羊身上,這些費用往往也都會轉嫁在房租上。

                                       


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