色調越暖(偏紅),表示城市越有機會變成“鬼城”(香港《南華早報》)

3月22日報道港媒稱,在貴陽省貴州市的市中心,有兩座已動工過半的建築。這兩幢大樓和已經倒塌了的紐約世貿中心,有著幾分詭秘的相似感。這兩幢大樓建成之後,高度將達406米。

香港《南華早報》網站3月19日報道稱,這是當地一個大型建築工程的一部分,其中的項目還包括一個奢侈品購物中心、一個遊樂園,甚至還有一個濕地保護區。當地政府的背後,有發展商的力量在支持著。他們希望通過這個項目吸引50萬居民到當地。

但這裡面有一個問題:有專家擔心,這個投資額達900億元人民幣的房產項目,到頭來只會讓當地變成一個“鬼城”。在大陸西南部省份,規模令人咋舌、但內里空空如也的高樓大廈並不少見。

報道說,截至去年,單是在貴州,已有16個大型工程在建或竣工。這些工程每一個的銷售面積都超過100萬平方米,提供的住宅足夠供應這個城市超過四分之一 的人口。不僅僅是貴陽,在武漢、南京和合肥等省會城市,這些前所未有的建築項目擴張工程都在如火如荼地進行當中。這波浪潮在一眾學者、地產商和政策制定者 之間引發了激烈的討論,討論的核心在於,這些城市是否在製造越來越多的“鬼城”。

報道稱,西方國家的“鬼城”,通常是由戰爭、自然災害、疾病或者失敗的經濟造成的,但在大陸情況並不一樣。在大陸,地方政府任意匆忙地發展項目,試圖以此推高GDP增長,並達至城鎮化目標。而鬼城往往是在這一過程中被製造出來的。

房地產是大陸經濟的一個關鍵支柱。根據國家統計局最新的數據,2014年大陸GDP的近12%都是來自於新住宅銷售。這個比例和上一年相近。

在成熟經濟體,例如美國,根據里昂證券(CLSA)地產研究的數據,這一比例維持在10%左右,比大陸要低。甚至在香港這個房地產被認為是重要投資項目的城市,在1997年至1998年期間,即房地產泡沫爆破之前,房地產佔GDP的比例也僅為8%至9%。

地方政府希望從大片土地上獲利,但大陸三線城市中,許多“新城”都未能成功建起。在這裡,三線城市包括了74個相對有經濟活力的中小型城市,這些城市往往不能提供足夠的就業機會,以持續吸引其他地方的民眾移居當地。

報道稱,貴州省的人均GDP排名在大陸墊底。與貴州省的其它地區相比,貴陽的福利系統和基礎建設條件較好,因此能吸引人來到這個城市,但在短期來說,這並不能構成一個足夠高的人流湧入。

三亞、常州、贛州和溫州等城市也布滿了空置的建築或爛尾樓。在夜晚,這些建築會在黑暗中亮起一些詭異的燈火——有人住在那裡。三亞是一個沿海的熱門城市, 但旅客作為臨時人口佔據了很大比例。其它發展稍落後的城市由於過於偏遠,天氣寒冷,或者不能提供足夠的就業機會,因而未能吸引人們到那裡去。

然而,據2013年的媒體報道,一項覆蓋12個省份的研究調查結果顯示,在144個地級市和161個鄉鎮級城市中,分別有133個和67個城市計劃在未來幾年時間內打造“新城”項目。

報道稱,過度的城鎮化讓外界開始懷疑,大陸“鬼城”的數目是否會繼續增長,尤其是在中央政府減慢投機性購入,放緩房產價格上漲速度的情況下。

2014年,CLSA就大陸的“鬼城”現象發表了一份深度研究報告,預計在未來5年內,大陸小城市會變得越發空蕩。

這份CLSA的報告是基於對大陸12個城市內609個建設項目的實地考察得出的。報告發現,在2009年至2014年期間竣工的建築,空置率達15%,意 味著空置單位數目達1020萬個。美國的空置率為10%,從表面上看,大陸的這個比率並沒什麼讓人好擔心的。但報告指出,更大的問題在於,對於偏遠、低價 值的地產項目,空置率達17%。大陸從未就城市空置率發布官方數據。就計算空置率的最佳方法,專家和學者也未達成共識。

《南華早報》根據大陸經濟研究人員陳勤(音)提出的實驗模型,編製了大陸“鬼城”地圖。陳勤的模型主要根據兩個指標,包括未來的供需比例,以及對照一個城 市內現有住宅數目,供應的單位數目是過剩還是不足。雖然這個統計方法有缺陷,但仍可幫助人們了解一些可能發展成“鬼城”的地區,預測到2020年,哪些地 方的房屋供應會超過需求。

報道稱,從地圖上可以看出,在經濟重度倚賴於自然資源、重工業和農業的大陸東北部,“鬼城”的分布十分密集。在這個地區,經濟多樣性不足,未能提供多種類的就業機會。

大陸最為人所知的“鬼城”是鄂爾多斯,這個城市在陳勤的第二個指標上位列頭名。這和CLSA報告的結果不謀而合,該報告預測,在未來5年內,鄂爾多斯新區康巴什的空城情況會繼續嚴重下去。

在大陸東部,“鬼城”大量分布在山東省沿海地區。當地政府希望通過海岸上如雨後春筍般建造起來的度假區,推動旅遊業進一步發展。然而,一些研究人員對於將 這些城市標籤為“鬼城”持謹慎態度。研究房地產市場的大陸房產信息集團(CRIC)表示,其2013年發表的“鬼城”報告顯示,如果一個城市在短期內出現 房屋過量供應的情況,就將其標籤為“鬼城”,是不公平且不負責任的做法。針對關於貴陽的悲觀預測,CRIC特別予以反駁,並稱由於省會城市通常會在社會福 利、基建設施和經濟發展上被給予優先政策,對於省內其它地區的民眾來說,貴陽是一個具有吸引力的城市。

曾在哈佛住房研究所擔任研究員的朱小棣同意這個觀點。他說,如果僅根據未來的過量供應就將一個城市稱作“鬼城”是不準確的。多重業權(一個家庭擁有多個房產)已經讓城市內的不少單位被空置。

“這些空置的住宅會對城市生活造成多大的影響?你必須先觀察,而後再得出結論。”他表示,總的來說,人們在尋找“鬼城”的時候需要謹慎一點。“人們過於熱衷尋找‘鬼’,很可能會將任何一個地方標籤為‘鬼城’”

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