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德國:重罰炒作 保障人權
對住宅的基本概念不同是主要關鍵。政治大學地政系教授徐        世榮分析,德國認為住宅具有壟斷性,又是民生必需品,不        應用來炒作獲取暴利。相較之下,台灣把土地看成生財工具        ,能搾出愈高價值愈好。

德國人認為,土地與房產不同於一般自由買賣的商品,而是        基本人權,依據此一原則制訂出抑制炒作房地產的嚴格稅法        ,甚至是刑法,以保障居住權。

比如說,在台灣賣房,往往坐地起價,一個願打一個願挨。        但在德國不一樣,如果開價超過基準價二○%,地產商將遭        受最高五萬歐元(約一九○萬台幣)的鉅額罰款,若超過五        ○%,除了罰款還可能面臨三年徒刑,因為涉嫌惡意炒作。
此外,在德國買賣不動產的獲利,也課以重稅。購屋十年內        出售的獲利要被課一五%以上的「投機稅」。相較之下,台        灣的「特種貨物及勞務稅」(即奢侈稅),卻只課得到兩年        之內轉手的不動產獲利,稅率最高一五%,最低一○%,相        較起來輕多了。

再看台灣的鄰居日本,房地產價格平穩,五年來漲幅不到三        %,高昂的交易成本是原因之一。
消基會房屋委員會召集人林旺根指出,根據日本「租稅特別        措置法」,房地產五年以內轉手都算短期交易,要課的稅高        達三九%(國稅三○%、地方稅九%),持有五至十年間轉        手,稅率也高達二○%。

日本:雙管齊下 抑止囤房
交易稅只在房地產出售時才產生影響,真正讓日本人不敢囤        房的,其實是持有稅。日本房地產持有成本很高,每年要繳        固定資產稅、都市計劃稅。

固定資產稅的稅基是房屋的實價,稅率是一.四%。而都市        計劃稅,是按地段課徵,愈靠近市中心愈高,最高可能到○        .三%。兩者相加,實質稅率最高可達一.七%。
相較之下,在台灣持有房屋的成本極低,地價稅一%,自用        住宅房屋稅率○.二%,但重點在於地價稅的稅基並非實價        ,而是市價五分之一的「公告地價」。

而房屋稅的基準、「房屋評定現值」同樣三十年未調整,連        市價一半都不到。

換句話說,台灣的房屋實質持有稅率只有萬分之四。同樣持        有價值一千萬台幣、位於首都市區的房子,在台灣一年的持        有成本只要四千元,在日本卻要十七萬元,是在台灣的四十        二.五倍。在台灣炒房、囤房的成本低廉,可見一斑。

那麼在資本主義發達的美國呢?
徐世榮說,美國因為地方政府實行高度自治,需要自籌財源        ,房地產交易資本利得稅各州不同,但多在三○%左右。持        有稅率則約為一%,是台灣的二十五倍。
台灣要提高房地產持有成本說來不難,但地方政府要有決心        。因為台灣房地產稅率跟各國相差無多,主要問題在稅基,        而公告地價與房屋評定現值,都是由各縣市自組的評議委員        會決定。
徐世榮說,地方政府不應把責任推給中央,把稅基調到趨近        市價,不僅馬上增加地方可用財源,也可讓一人擁有百棟房        產的誇張囤房現象絕跡。

日本一九八九年頒布的「土地基本法」揭示了土地的公共性        原則,值得台灣參考:一、土地應以公共福祉為優先;二、        抑制投機性之土地交易;三、土地增值利益應適當回饋。

「居住正義」在台灣,不應只是口號,而是真正能落實到法        律與政策上的信仰。